房产是典型的不动产，不动产物权以登记发生效力，同时，房产可以按份共有或共同共有，具体体现在房产证上。一旦涉及夫妻关系，不能仅仅参照本条的一般性规定进行处理，要具体情况具体分析，综合各方面要素进行评定。 注意：房产证只是俗称，官方正式的名字是“不动产权证书”

法律依据1：《民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

法律依据2：《民法典》第二百九十七条：不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

情形一：个人全款购房并登记为个人所有

（1）情形描述：个人婚前全款出资购房（包含贷款在婚前还清），房产证登记在本人名下，无论房产证是婚前取得还是婚后取得

（2）法律认定：房产是个人婚前财产，离婚时房产归个人所有，另一方无权分割。

法律依据3：《民法典》第一千零六十三条：下列财产为夫妻一方的个人财产：（一）一方的婚前财产

法律依据4：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第三十一条：民法典第一千零六十三条规定为夫妻一方的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

情形二：个人全款购房，房产证变更登记为夫妻所有或另一方所有

（1）情形描述：个人婚前全资购房（包含贷款在婚前还清），房产证原登记在本人名下，不论婚前还是婚后，购房者将房产证变更为夫妻所有或另一方所有

（2）法律认定：这是购房者的赠与行为，此时有约定从约定；没有约定且协商不成，购房者无重大过错且婚姻登记时间较短的话，房产归购房者所有，但需综合评估是否向另一方予以补偿及补偿多少。

法律依据5：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》第五条：婚前或者婚姻关系存续期间，一方将其所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，离婚诉讼中，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，如果婚姻关系存续时间较短且给予方无重大过错，人民法院可以根据当事人诉讼请求，判决该房屋归给予方所有，并结合给予目的，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。

给予方有证据证明另一方存在欺诈、胁迫、严重侵害给予方或者其近亲属合法权益、对给予方有扶养义务而不履行等情形，请求撤销前两款规定的民事法律行为的，人民法院依法予以支持。

注意：“房产证加名，离婚分一半”已成为过去， 法院审理该类案件的理念是“既不能因短暂婚姻获得大额财产，也肯定对家庭付出的价值”。

情形三：个人全款购房，约定房产变更为夫妻所有或另一方所有（实际未变更登记）

（1）情形描述：个人婚前全资购房，房产证原登记在本人名下，不论婚前还是婚后，购房者承诺变更登记为两人所有或另一方所有，但实际未变更登记。

（2）法律认定：有约定从约定；没有约定且协商不成，综合各方面因素判决归一人所有，并确定是否向另一方予以补偿。

法律依据6：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》第五条：婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，离婚诉讼时房屋所有权尚未转移登记，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，人民法院可以根据当事人诉讼请求，结合给予目的，综合考虑婚姻关系存续时间、共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归其中一方所有，并确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。

情形四：个人贷款买房，婚后共同财产还贷，房产证登记为首付款一方

（1）情形描述：婚前个人已支付首付款并向银行申请贷款，房产证登记在本人名下，婚后使用夫妻共同财产还贷

（2）法律认定：有约定从约定，无约定且协商不成，房屋归首付款一方，剩余未还贷款是首付款一方的个人债务；夫妻二人共同支付的贷款及婚后房屋相对应的财产增值部分属于共同财产，由首付款一方予以分割补偿。

法律依据7：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

注意：婚后使用住房公积金还贷款，也属于使用夫妻共同财产还贷，适用本情形四。

法律依据8：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十五条：婚姻关系存续期间，下列财产属于民法典第一千零六十二条规定的“其他应当归共同所有的财产”：（二）男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金

情形五：婚前一方父母出资全款购房

（1）情形描述：婚前，一方父母出资全款购房（含贷款已在婚前还清），房产证登记为购房父母的子女

（2）法律认定：该情形视同于情形一，婚前父母出资视为对自己子女的赠与，属于个人婚前财产，离婚时房屋归个人所有，不涉及财产分割。

法律依据9：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十九条：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

情形六：婚前一方父母为子女购房支付首付款，婚后夫妻共同财产还贷

（1）情形描述：婚前，一方父母为子女购房支付首付款，婚后使用夫妻共同财产还贷，房产证登记为支付首付款的一方。

（2）法律认定：该情形视同于情形四，父母出资视为对子女的赠与，首付款是子女的个人财产，离婚时有约定从约定，无约定且协商不成时，房屋归首付款一方，剩余未还贷款是首付款一方的个人债务；夫妻二人共同支付的贷款及婚后房屋相对应的财产增值部分属于共同财产，由首付款一方予以分割补偿。

情形七：婚前双方共同出资购房，房产证登记为夫妻两人

法律认定：该房屋属于夫妻共同共有。

情形八：婚前双方以结婚为目的共同出资购房，房产证登记在一方名下

法律认定：该房屋属于夫妻共有，房屋分割方式存在争议，目前法律没有明确规定，需要综合考虑各方面因素进行评判，对于婚前公积金贷款和商业贷款也有不同的认定。

注意：此情形下，出资双方应当保存好出资证据、购房目的证据等，强烈建议签订书面协议对双方约定事实进行确认。

情形九：婚前一方出资购房，房产证登记在另一方名下

（1）情形描述：婚前，一方出资购房并登记在对方名下，无论是贷款购房还是全款购房

（2）法律认定：根据出资方的目的和相关证据，存在不同的判定结果：

如果出资款是出资方非以结婚为目的的赠与行为，或者出资方向房产登记方的借款行为，则房屋属于登记方的个人财产，如婚后有房贷，则夫妻二人共同支付的贷款及婚后房屋相对应的财产增值部分属于共同财产可以进行分割；

如果出资款是以结婚为目的的赠与行为，则房屋视为夫妻共同共有。